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こんにちは

小林です。

 

 

物件を探していると必ずと言っていいほど
あたる壁があります。

 

それは、どこの場所で商売をしていったらいいのか
という事で、多くの新規開業予定者を迷わせてしまっています。

 

例えば、ここが良さそうと思ってそこの駅周辺で
物件を探す。

たまたまその駅周辺には自分の気にいる
物件がなく次の駅に行き、また駅周辺の
不動産屋でさがす。

 

さらに次の駅と、どんどん駅周辺の物件を探していく事になり
結果的にどの駅がいいのか分からなくなってしまう。

 

実は何を隠そう私がそうでした・・・

 

結局自分の気にいる物件は出てきませんでした。

 

このことから、あなたがこれから物件を
探すに当たって以下の点を絞り込みをして
差別化物件探しをした方が効果的です。

 

1、駅の乗降客数
2、駅にある飲食店の繁盛状況
 (朝、昼、夜、深夜)
3、自分がやるであろう同業態のお店のリサーチ

 

まずはこの3点に絞ってリサーチしてください。

そうする事で実際に開業するイメージができます。

後、数字に落とし込めてくるので
この先借りる事になろうであろう
金融機関にも、説明ができます。

 

ではこれらを具体的にどのようにして
いったらいいのかを説明しますね。

これから行うであろう駅と周辺のリサーチですが
最低でも3駅分のリサーチは必要になるでしょう。

 

1、駅の乗降客数はインターネットを使えば
  比較的簡単に情報が手に入ります。

気をつけなければならないのは、ハブと呼ばれる駅

例えば東京でいうと品川、渋谷、新宿などは
他からの電車の乗り入れの多い駅です。
当然乗降客数が多くなります。

他からの乗り入れが多い駅だと乗り換えで
その駅を利用するだけで、実際はそんなに
駅の外に出る人が少ない事があります。

 

2、駅にある飲食店の繁盛状況は、
  実際に朝、昼、夜、深夜と
  見込み客の流れを見るのに
  とても大事です。

できれば平日、週末と人の流れが
変わるはずですから、
その流れを見ておく必要が
あります。

 

そして、年齢、家族、友人、恋人など
一緒にいる人も具体的にどのような人が、
あなたの狙っている駅にいるのかを
実際に確認する必要があります。

平日(火曜日)
朝→人通りが少ない。住んでいる人がパラパラ、
30代女性が会社に行くようだ。
昼→人通りがある。主にサラリーマン。
近くのコンビニに弁当を買いに並んでいる。

夜→人通りがあまりない(19時)
サラリーマンが近くの飲食店で同じサラリーマン同士で飲んでいる。

深夜→全く人通り無し。
駅のコンビニで夕食を買う女性OLが数人いる程度

 

このように箇条書きでいいので、分析する事です。
可能なら平日を他の日にちもリサーチすると
以外にも思わぬ発見があります。

 

3、そして同業態の飲食店のリサーチです。

内容は上記に書いた事と被りますが
実際にどのような見込み客が実際に
お店を使っているのかをリサーチしていきます。

要はマクロの視点でリサーチしていきます。
そうすると客単価や大体の1日の売り上げが
リサーチしたお店の事が分かると思います。

マクロのリサーチを数件行えば、
自分が実際に開業した時に、このくらいの売り上げという
かなり信憑性のあるリサーチが行えます。

それを元に月間予想売り上げを計算していけば
今度は数字に落とし込める事になるという事ですね。

 

その数字を元に家賃計算をおこない。

ここで初めて物件を探し始める事です。

仮に物件から探して、万が一気に入った物件があって
決めてしまったらそのあとリサーチを行って
これはちょっとというわけには行かなくなりますよね?

あくまでも順番はリサーチから行います。

頑張ってください!